Quels diagnostics tombent quand on loue au lieu de vendre ?
Louer retire trois pièces du dossier de vente : l'audit énergétique, l'état termites et le contrôle du SPANC. Le plomb, l'électricité, le gaz, le DPE et l'état des risques restent, avec parfois une validité plus longue. L'amiante change de forme selon le type de bien.
À la vente, ces documents forment le dossier de diagnostic technique. Le vendeur le joint à la promesse ou à l'acte. En location, le bailleur annexe ce dossier au bail, à la signature et au renouvellement.
Trois obligations de vente ne suivent pas le locataire. L'audit énergétique réglementaire ne vise jamais une location. L'état relatif aux termites n'existe qu'à la vente, et seulement dans une zone d'arrêté préfectoral. Le contrôle d'assainissement non collectif vise la vente d'une maison non raccordée : il a moins de trois ans. Le SPANC de la commune le réalise.
À la vente d'une maison, le DPE est demandé si la surface de plancher atteint 50 m². En location, il tombe pour une occupation de moins de quatre mois par an, un monument historique, ou une maison individuelle de moins de 50 m². L'état des risques, lui, s'ajoute des deux côtés.
Pour trier ce qui vous concerne, vous pouvez obtenir la liste de vos diagnostics obligatoires en 2 minutes. Le cadre de la vente est détaillé sur service-public.fr.
Source : service-public.gouv.fr
Source : service-public.gouv.fr
| Critère | Vente | Location |
|---|---|---|
| Audit énergétique | Maison ou monopropriété : F et G depuis le 1er avril 2023, E depuis le 1er janvier 2025, D au 1er janvier 2034 | Jamais exigé |
| Termites | Seulement en zone d'arrêté, valable 6 mois | Jamais exigé |
| Amiante, permis avant le 1er juillet 1997 | État amiante, maison ou appartement | Dossier des parties privatives : appartement ou immeuble, pas une maison |
| Plomb, logement d'avant le 1er janvier 1949 | 1 an si plomb au-delà du seuil ; sans limite sinon | 6 ans si plomb au-delà du seuil ; sans limite sinon |
| Électricité et gaz, installation de plus de 15 ans | Valables 3 ans | Valables 6 ans |
| Surface | Loi Carrez : lot de copropriété | Loi Boutin : surface habitable au bail |
| Assainissement non collectif | Contrôle du SPANC de moins de 3 ans si maison non raccordée | Ce contrôle de vente n'est pas demandé |
L'audit énergétique peut-il être demandé pour une location ?
Non. L'audit énergétique réglementaire n'est jamais demandé pour une location. Il ne vise pas non plus un appartement en copropriété.
Il concerne uniquement la vente d'une maison individuelle ou d'un immeuble entier appartenant à un seul propriétaire, en monopropriété. La classe du DPE décide de la date. Les logements classés F ou G sont visés depuis le 1er avril 2023. La classe E l'est depuis le 1er janvier 2025. La classe D le sera à partir du 1er janvier 2034.
La règle ne s'étend pas à l'outre-mer à ce jour. Un appartement situé dans une copropriété, même classé G, n'entre pas dans ce périmètre de vente.
Autre règle, autre effet : l'interdiction de louer une passoire énergétique. En métropole, un logement classé G est interdit à la location depuis le 1er janvier 2025. La classe F le sera à partir du 1er janvier 2028. La classe E le sera à partir du 1er janvier 2034. En Guadeloupe et en Martinique, le calendrier diffère : G en 2028, F en 2031. Cette interdiction ne crée pas un audit à annexer au bail.
Pour une maison d'Argenteuil classée E, F ou G mise en vente, le repère est l'audit énergétique à Argenteuil. Un diagnostiqueur certifié partenaire le réalise. La location du même bien ne l'ajoute pas.
Source : service-public.gouv.fr
Source : service-public.gouv.fr
Maison ou appartement : le dossier amiante est-il le même en location ?
Non. En location, le dossier amiante des parties privatives vise un appartement ou un immeuble. Il ne vise pas une maison. À la vente, l'état amiante concerne les deux, dès que le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
Le seuil de date est le même. Un permis délivré à partir du 1er juillet 1997 sort le bien du repérage, qu'il soit vendu ou loué. Avant cette date, la vente appelle un état mentionnant la présence ou l'absence d'amiante. Ce document entre dans le dossier de diagnostic technique joint à la promesse ou à l'acte.
Sur la page location de service-public.fr, le diagnostic amiante fait partie du dossier de diagnostic technique, mais il n'a pas à être annexé au bail. Le bailleur le tient à la disposition du locataire, sur demande. Cette mise à disposition concerne le document lorsqu'il est dû : appartement ou immeuble, pas maison.
La validité n'a pas de limite quand aucun matériau amianté n'est repéré, à condition que le repérage ait été fait après le 1er avril 2013.
Exemple hypothétique : un appartement à Argenteuil dont le permis date de 1975. La vente produit un état amiante annexé à l'acte. La location du même lot produit un dossier des parties privatives, tenu à disposition. Une maison de la même année n'ajoute pas ce dossier au moment de louer.
Source : service-public.gouv.fr
Source : service-public.gouv.fr
Plomb, électricité et gaz : la validité est-elle plus courte à la vente ?
Oui. Pour le plomb comme pour l'électricité et le gaz, la durée utile est plus courte à la vente qu'à la location. Le document peut être le même au départ. C'est sa date de fin qui change avec le projet.
Le constat de risque d'exposition au plomb vise un logement construit avant le 1er janvier 1949. Si du plomb est trouvé au-delà du seuil, il vaut un an pour une vente et six ans pour une location. En l'absence de plomb, il n'a pas de limite de validité.
L'état de l'installation intérieure d'électricité et celui du gaz suivent une autre durée, avec le même écart. Ils ne sont dus que si l'installation a plus de quinze ans. Ils valent trois ans pour une vente et six ans pour une location. Un état de quatre ans reste dans le délai du bail. Il dépasse celui de la vente.
Ces trois documents figurent dans les deux listes, pour une maison comme pour un appartement, dès que la condition d'âge est remplie. Ils entrent dans le dossier de diagnostic technique. À la vente, ce dossier est joint à la promesse ou à l'acte. En location, il est annexé au bail.
En location, un diagnostiqueur certifié réalise le plomb, l'électricité et le gaz. Le bailleur peut, en revanche, établir lui-même l'état des risques.
Source : service-public.gouv.fr
Un état termites est-il dû pour vendre dans les communes couvertes ?
Non, sauf dans une partie d'Enghien-les-Bains. Parmi les 183 communes couvertes, aucune n'est classée en totalité. Une seule l'est en partie : Enghien-les-Bains. Partout ailleurs, vendre n'ajoute pas l'état termites. Louer ne l'exige nulle part.
L'état relatif à la présence de termites n'existe qu'à la vente. Le bâtiment doit se trouver dans une zone délimitée par arrêté préfectoral : une commune entière, ou seulement certains secteurs. Le document vaut six mois. Il n'est jamais demandé pour une location, ni pour un terrain nu.
Le Val-d'Oise est classé en partie : certaines communes ou certains secteurs seulement. Argenteuil, code INSEE 95018, n'est pas visée par un arrêté relatif aux termites. Enghien-les-Bains, code INSEE 95210, est classée en partie seulement. Un logement situé hors du secteur délimité, même dans cette commune, n'entre pas dans l'obligation. Le secteur se lit dans l'arrêté, pas dans le seul nom de la ville.
Le repère cartographique est la base nationale des arrêtés préfectoraux relatifs aux termites. Avant une vente dans la partie classée d'Enghien-les-Bains, la question porte sur le secteur. Ailleurs parmi les communes couvertes, le dossier de vente ne comprend pas ce document de six mois. La location ne le demande dans aucune de ces communes. Les diagnostics à Enghien-les-Bains suivent ce seul cas local. Ce n'est pas un diagnostic de location déguisé : le bail n'a jamais à le reprendre, même dans le secteur visé.
Source : service-public.gouv.fr
Peut-on se passer de l'état des risques si la commune paraît calme ?
Non. Une commune en sismicité très faible, ou sans radon élevé, n'écarte pas l'état des risques (ERP). Ce document est dû à la vente et à la location lorsque le bien se situe dans une zone ou un périmètre à risques. Il doit dater de moins de six mois.
Le vendeur ou le bailleur peut l'établir lui-même. Aucune certification n'est exigée. Le document porte le nom d'état des risques (ERP).
Parmi les 183 communes couvertes, la sismicité est en zone 1 pour les 183. Aucune n'est en catégorie 3 de radon, le niveau le plus élevé. Argenteuil est en zone 1, dite très faible, et en potentiel radon de catégorie 1. Enghien-les-Bains l'est aussi.
Sur Géorisques, les plus fréquents parmi ces communes sont le transport de marchandises dangereuses (179), l'inondation (170), le mouvement de terrain (39), les tassements différentiels (39), le risque industriel (14) et le feu de forêt (4). Argenteuil recense l'inondation, le mouvement de terrain, les tassements différentiels et le transport de marchandises dangereuses. Enghien-les-Bains recense l'inondation et le transport de marchandises dangereuses.
Paraître calme ne dispense pas de vérifier sur Géorisques. L'état des risques (ERP) a moins de six mois. Il se joint au dossier dès que le bien est dans un périmètre visé, à la vente comme au bail. Pour un terrain nu, c'est le seul diagnostic, dans les deux cas.
Source : service-public.gouv.fr
Loi Carrez ou loi Boutin : quelle surface selon le projet ?
La loi Carrez vaut pour la vente d'un lot de copropriété. La loi Boutin vaut pour la location, vide ou meublée, quand le bail porte sur une résidence principale.
La superficie Carrez est la superficie privative des locaux clos et couverts. On déduit les murs, les cloisons, les marches et cages d'escalier, les gaines, les embrasures de portes et de fenêtres. Les parties de moins de 1,80 m de hauteur ne comptent pas. Les caves, les garages et les emplacements de stationnement sont exclus. Les lots ou fractions de lots de moins de 8 m² le sont aussi. Aucune certification n'est exigée pour mesurer.
Si la superficie réelle est inférieure de plus de 5 % à celle de l'acte, l'acquéreur peut obtenir une diminution proportionnelle du prix. Il agit dans l'année.
La loi Boutin indique la surface habitable au bail, en location vide comme meublée de résidence principale. Si cette surface est inférieure de plus de 5 % à celle écrite au bail, le locataire peut demander une diminution proportionnelle du loyer.
Une maison vendue hors copropriété n'entre pas dans la loi Carrez : celle-ci vise un lot. Exemple hypothétique : un appartement en copropriété à Argenteuil. La promesse indique la Carrez. Le bail indique la surface habitable Boutin. Les recours ne se confondent pas. Pour trancher : vendre un lot appelle la Carrez, louer une résidence principale appelle la Boutin.
Sources
- Service-Public.gouv.fr : le diagnostic de performance énergétique (DPE)
- Service-Public.gouv.fr : l'état d'amiante
- Service-Public.gouv.fr : le constat de risque d'exposition au plomb (CREP)
- Service-Public.gouv.fr : l'état de l'installation intérieure de gaz
- Service-Public.gouv.fr : l'état de l'installation intérieure d'électricité
- Service-Public.gouv.fr : le diagnostic termites
- Service-Public.gouv.fr : l'état des risques