Oublier un diagnostic obligatoire dans le DDT
Le dossier de diagnostic technique (DDT) doit contenir tous les diagnostics exigés pour la location. Pour un appartement ou une maison, le bailleur doit fournir le DPE, le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) si le logement a été construit avant le 1er janvier 1949, l'état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz si elles ont plus de 15 ans, l'état des risques, et le diagnostic bruit si le logement est situé dans une zone d'exposition au bruit des aéroports. Le diagnostic amiante fait partie du DDT, mais il n'a pas à être annexé au bail : le bailleur doit simplement le tenir à la disposition du locataire sur demande. L'oubli d'un seul de ces documents rend le dossier incomplet. Le bailleur peut établir lui-même l'état des risques et le diagnostic bruit, mais les autres diagnostics doivent être réalisés par un diagnostiqueur certifié. Pour vérifier vos obligations, un simulateur en ligne peut vous aider à obtenir la liste de vos diagnostics obligatoires en 2 minutes.
Source : service-public.gouv.fr
Utiliser un diagnostic périmé à la signature du bail
Chaque diagnostic a une durée de validité propre. Le DPE est valable 10 ans, mais attention : les DPE réalisés du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2017 ne sont plus valables, et ceux du 1er janvier 2018 au 30 juin 2021 ont expiré le 31 décembre 2024. Le CREP est valable 6 ans en location si du plomb est trouvé au-delà du seuil, et sans limite s'il n'y en a pas. Les états de l'électricité et du gaz sont valables 6 ans pour une location. L'état des risques doit dater de moins de 6 mois. Un bailleur qui annexe un rapport périmé au bail commet un manquement. Le locataire peut contester la validité du bail ou demander des dommages et intérêts. Il est conseillé de vérifier les dates de validité avant chaque mise en location ou renouvellement de bail. À Argenteuil, un diagnostiqueur certifié partenaire peut réaliser les diagnostics à jour.
Source : service-public.gouv.fr
Ne pas annexer le DDT au bail
Le bailleur doit annexer le dossier de diagnostic technique (DDT) au bail au moment de la signature et en cas de renouvellement. Cette obligation est prévue par la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs. Le DDT est transmis par voie dématérialisée (courrier électronique par exemple) sauf si le bailleur ou le futur locataire s'y oppose. Ne pas annexer le DDT expose le bailleur à des risques : le locataire peut demander la nullité du bail ou une réduction de loyer. De plus, en cas de litige, l'absence de DDT peut être interprétée comme une mauvaise foi du bailleur. Il est donc essentiel de remettre le dossier complet au moment de la signature, et non après. Le DDT doit être à jour et contenir tous les diagnostics obligatoires.
Source : service-public.gouv.fr
Ignorer l'obligation du DPE pour les petites surfaces
Le DPE est obligatoire pour toute location, y compris pour les logements de moins de 50 m². Certains bailleurs pensent à tort que les petites surfaces sont exemptées. En réalité, seule une maison individuelle avec une surface de plancher inférieure à 50 m² peut être dispensée de DPE en location. Pour un appartement, le DPE est toujours exigé, quelle que soit sa surface. Depuis le 1er juillet 2024, les seuils des logements de 40 m² ou moins ont été adaptés pour mieux refléter leur consommation réelle. Un bailleur qui omet le DPE pour un petit logement commet une infraction. Le locataire peut exiger sa fourniture et, en cas de refus, saisir la commission départementale de conciliation. À Argenteuil, de nombreux appartements de moins de 50 m² sont loués : le DPE y est obligatoire.
Louer une passoire énergétique sans respecter le calendrier
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE sont interdits à la location en métropole. Cette interdiction s'applique également aux logements qui consomment plus de 450 kWh/m²/an d'énergie finale depuis le 1er janvier 2023. Pour les classes F, l'interdiction entrera en vigueur le 1er janvier 2028, et pour les classes E le 1er janvier 2034. En Guadeloupe et Martinique, le calendrier est décalé : G en 2028, F en 2031. Un bailleur qui loue un logement classé G depuis le 1er janvier 2025 est en infraction. Le locataire peut demander la nullité du bail ou une réduction de loyer. De plus, le gel des loyers des logements classés F et G s'applique depuis le 24 août 2022 pour les baux conclus, renouvelés ou reconduits depuis cette date. Avant de mettre en location, vérifiez la classe énergétique de votre bien.
Négliger l'état des risques et le diagnostic bruit
L'état des risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon) est obligatoire si le logement est situé dans une zone ou périmètre à risques. Le diagnostic bruit est exigé si le logement se trouve dans une zone d'exposition au bruit des aéroports. Ces deux diagnostics peuvent être établis directement par le bailleur, sans faire appel à un diagnostiqueur certifié. Pourtant, de nombreux bailleurs les oublient. L'état des risques doit dater de moins de 6 mois au moment de la signature du bail. Le diagnostic bruit n'a pas de durée de validité fixe, mais il doit être à jour. Ne pas fournir ces documents expose le bailleur à des recours du locataire. À Argenteuil, certaines zones sont concernées par le risque de retrait-gonflement des argiles ou par le bruit aérien : vérifiez auprès de votre mairie ou sur le site Géorisques.
Confondre les obligations entre vente et location
Les diagnostics exigés pour la vente et pour la location ne sont pas identiques. Par exemple, le diagnostic termites est obligatoire à la vente dans les zones délimitées par arrêté préfectoral, mais jamais pour une location. L'audit énergétique réglementaire ne concerne que la vente d'une maison individuelle ou d'un immeuble entier classé F ou G (et bientôt E et D), jamais une location. Le diagnostic amiante est obligatoire à la vente comme à la location, mais en location il n'a pas à être annexé au bail : il doit simplement être tenu à disposition du locataire sur demande. Un bailleur qui applique les règles de la vente à la location risque de fournir des documents inutiles ou d'en oublier d'obligatoires. À l'inverse, un vendeur qui suit les règles de la location peut omettre des diagnostics essentiels. Distinguez bien les deux situations.
Ne pas faire réaliser les diagnostics par un professionnel certifié
La plupart des diagnostics doivent être réalisés par un diagnostiqueur certifié. C'est le cas du DPE, du CREP, de l'état de l'électricité, de l'état du gaz, et du diagnostic amiante. Depuis le 1er novembre 2007, la certification est obligatoire. Les critères actuels sont fixés par l'arrêté du 24 décembre 2021. Un bailleur qui réalise lui-même ces diagnostics ou qui fait appel à un professionnel non certifié commet un manquement. Le rapport peut être contesté par le locataire, et le bailleur s'expose à des sanctions. Seuls l'état des risques et le diagnostic bruit peuvent être établis par le bailleur lui-même. Pour les autres diagnostics, vérifiez que le professionnel est certifié par un organisme accrédité par le Cofrac. À Argenteuil, un diagnostiqueur certifié partenaire peut réaliser votre DPE et les autres diagnostics obligatoires.
Source : service-public.gouv.fr
Omettre le diagnostic amiante en location
Le diagnostic amiante est obligatoire pour tout immeuble dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. En location, le bailleur doit réaliser un dossier amiante des parties privatives pour un appartement ou un immeuble, mais pas pour une maison individuelle. Ce diagnostic fait partie du DDT, mais il n'a pas à être annexé au bail : le bailleur doit simplement le tenir à la disposition du locataire sur demande. Beaucoup de bailleurs oublient cette obligation ou pensent qu'elle ne s'applique pas à leur logement. Si le diagnostic n'a pas été réalisé, le locataire peut le réclamer. Le diagnostic amiante n'a pas de limite de validité si aucun matériau amianté n'est repéré (repérage fait après le 1er avril 2013). Dans le cas contraire, il doit être mis à jour. À Argenteuil, de nombreux immeubles construits avant 1997 sont concernés.
Ne pas respecter les règles de décence énergétique
Depuis le 1er janvier 2023, un logement qui consomme plus de 450 kWh/m²/an d'énergie finale n'est pas décent. Depuis le 1er janvier 2025, tous les logements classés G sont considérés comme non décents et ne peuvent plus être loués. Cette règle s'applique en métropole. Le bailleur a l'obligation de fournir un logement décent, ce qui inclut une performance énergétique minimale. Si le logement ne respecte pas ces seuils, le locataire peut demander la mise en conformité ou une réduction de loyer. Le gel des loyers des logements classés F et G s'applique depuis le 24 août 2022 : le bailleur ne peut pas augmenter le loyer au-delà de l'indice de référence. Un bailleur qui loue un logement non décent s'expose à des poursuites judiciaires. Avant de mettre en location, vérifiez la classe DPE et la consommation énergétique de votre bien.
Sources
- Service-Public.gouv.fr : le diagnostic de performance énergétique (DPE)
- Service-Public.gouv.fr : l'état d'amiante
- Service-Public.gouv.fr : le constat de risque d'exposition au plomb (CREP)
- Service-Public.gouv.fr : l'état de l'installation intérieure de gaz
- Service-Public.gouv.fr : l'état de l'installation intérieure d'électricité
- Service-Public.gouv.fr : l'état des risques
- Service-Public.gouv.fr : les diagnostics à fournir à la vente